2018年，無(wú)論是開發(fā)商，還是購(gòu)房者都在一路穿越“政策火線”，一大波調(diào)控之后，新房市場(chǎng)分化加劇，二手房市場(chǎng)明顯降溫，樓市已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立正處于關(guān)鍵期，“穩(wěn)”將是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
土地市場(chǎng)回溫
去年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體降溫，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期也不斷下降，土地市場(chǎng)行情持續(xù)趨冷。去年7月20日，我市8塊土地拍賣公告一經(jīng)發(fā)布，立即引發(fā)了極大關(guān)注。8月10日，8宗土地，總面積約82萬(wàn)平方米(1241畝)，起拍總金額逾130億元，結(jié)果全部流拍，這場(chǎng)超過(guò)130億元的土地流拍震驚了樓市。有業(yè)內(nèi)人士稱，土地流拍是一種市場(chǎng)供求矛盾的體現(xiàn)，限購(gòu)和限價(jià)等政策下，各類開發(fā)商會(huì)更加注重未來(lái)土地交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以多少會(huì)有觀望情緒，而且很多開發(fā)商資金回籠速度不快，所以拿地方面會(huì)相對(duì)保守。
然而這種態(tài)勢(shì)持續(xù)并沒(méi)有多長(zhǎng)時(shí)間，今年1月11日，我市舉行了今年首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，拍賣地塊為SP-1896地塊，經(jīng)過(guò)1小時(shí)的緊張競(jìng)拍，中國(guó)鐵建以24.7億元競(jìng)得此地，溢價(jià)率89%。這宗地位于萬(wàn)柏林區(qū)晉祠路以西的山西警官高等?？茖W(xué)校舊址，占地面積為96782.81平方米，起拍價(jià)為130660萬(wàn)元，起始樓面價(jià)為3857元每平方米，最終拍得24.7億元，樓面價(jià)約7292元每平方米。這一地塊吸引了金茂、金地、萬(wàn)科、中國(guó)鐵建、華潤(rùn)、華發(fā)、保利七大品牌房企報(bào)名前往。 “雖然最終拍出的價(jià)格，接近于底價(jià)的兩倍，但是這個(gè)地塊是性價(jià)比很高的土地。以最終拍賣出的價(jià)格算，該地塊的樓面價(jià)未來(lái)為7292元每平方米，這僅僅是土地成本，再加上建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本、開發(fā)成本等算下來(lái)，最終的房?jī)r(jià)將是樓面價(jià)的2到3倍?！笔》繀f(xié)的相關(guān)人士稱，土地市場(chǎng)著實(shí)迎來(lái)了年初的開門紅，這對(duì)于目前相對(duì)趨冷的樓市來(lái)說(shuō)，是一個(gè)積極的信號(hào)。
市場(chǎng)庫(kù)存減少
土地市場(chǎng)有了回溫的趨勢(shì)，銷售終端如何？“從國(guó)慶節(jié)后，無(wú)論是來(lái)電詢問(wèn)的購(gòu)房者，還是到訪的客戶數(shù)量，同比都出現(xiàn)了下滑?！庇浾咴诙鄠€(gè)售樓處采訪時(shí)，得到的反饋基本一致。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，2018年12月太原新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.2%，太原二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲9.9%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，太原樓市的漲幅明顯下降。
此外，太原樓市的庫(kù)存量明顯減少，2015年，太原是去庫(kù)存難度較大的省會(huì)城市，經(jīng)過(guò)三年的市場(chǎng)消化，目前去庫(kù)存周期僅為2.6個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士分析稱，時(shí)下不少購(gòu)房者的預(yù)期正在發(fā)生改變，買房子不再火急火燎。此外，樓市政策由“去杠桿”改為“穩(wěn)杠桿”，政府的一些調(diào)控政策也影響著購(gòu)房群體對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。就目前而言，“穩(wěn)”字當(dāng)頭是主流的，部分區(qū)域分化可能會(huì)比較明顯。從購(gòu)房者角度來(lái)看，很多高品質(zhì)新房開始入市進(jìn)場(chǎng)賣房，這對(duì)于改善型購(gòu)房者而言是非常有利，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，除了新房之外，部分性價(jià)比較高的二手房也將出現(xiàn)。也就是說(shuō)，今年的樓市或?qū)⒄嬲M(jìn)入買方市場(chǎng)。
