“汽車虧電打不著火，找?guī)煾瞪祥T換電池，保安死活不讓進(jìn)！”近期，不少市民遭遇到了小區(qū)封閉管理后的煩心事兒。在疫情防控的特殊時(shí)期，人員出入、電梯維修、物業(yè)服務(wù)等諸多問題該如何處置？北京市盛廷律師事務(wù)所律師和北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專家專門為市民答疑解惑，并提醒物業(yè)公司沒有權(quán)力以“一刀切”的方式阻止維修工人進(jìn)入小區(qū)。
小區(qū)封閉不能“一刀切”
“我家車前幾天打不著火了，想找個(gè)維修師傅上門看看，物業(yè)人員一口回絕，說非小區(qū)居民一律不能進(jìn)?！苯眨易『５淼内w女士為修車的事兒著了急。
所有住戶憑證進(jìn)入，一人一卡，這是很多小區(qū)目前執(zhí)行的“鐵規(guī)矩”。最近開始復(fù)工的途虎網(wǎng)電池安裝師傅告訴記者，已經(jīng)多次遭遇上門被攔阻的情況，有的小區(qū)是維修車不讓進(jìn)，有的小區(qū)連抱著電池步行去給車主安裝都不行，“脾氣好的保安才會(huì)通融一下，睜一只眼閉一只眼放行”。
社區(qū)實(shí)施封閉式管理后，諸如家電維修工、網(wǎng)絡(luò)維修工、汽車修理工等維修人員到底能不能進(jìn)入小區(qū)？記者就此請(qǐng)教了北京市盛廷律師事務(wù)所律師和北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人。專家表示，本市新近出臺(tái)的《關(guān)于物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》中規(guī)定，對(duì)非本住宅區(qū)車輛、訪客、新租房入住人員等進(jìn)入住宅區(qū)要逐一進(jìn)行體溫測(cè)量，體溫正常者方可進(jìn)入小區(qū)，并做好登記?？爝f、外賣等人員原則上不得進(jìn)入住宅區(qū)。因此，如維修人員體溫正常，且被訪人同意，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)力拒絕該人員進(jìn)入小區(qū)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要提醒該人員縮短停留時(shí)間。如維修人員體溫超37.3攝氏度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須勸導(dǎo)該人員就近就醫(yī)，暫時(shí)不讓其進(jìn)入小區(qū)，并及時(shí)向衛(wèi)生部門或疾控中心報(bào)告。
疫情下物業(yè)費(fèi)或可緩交
新冠肺炎疫情發(fā)生后，物業(yè)費(fèi)該怎么繳納？這也是市民關(guān)心的問題。
律師表示，根據(jù)《民法總則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，疫情并非業(yè)主不履行繳費(fèi)義務(wù)的合理抗辯事由。從實(shí)際社區(qū)管理看，疫情期間，物業(yè)企業(yè)的工作成本增大，不僅要進(jìn)行日常的維護(hù)，還要配合進(jìn)行防疫管理，因此，業(yè)主不能以疫情為由要求物業(yè)企業(yè)必須減免物業(yè)費(fèi)。
至于業(yè)主能否以疫情為由緩交物業(yè)費(fèi)，要分情況來判定。若在政府發(fā)布疫情管控之前業(yè)主已經(jīng)逾期，應(yīng)及時(shí)繳納并按照合同約定支付違約金。若在政府發(fā)布疫情管控后約定的繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)間到期，則要看物業(yè)費(fèi)的繳納方式分情況討論。如果只能通過現(xiàn)金支付，而業(yè)主也因疫情管控?zé)o法返回，那么可以請(qǐng)求延遲履行繳費(fèi)的義務(wù)。如果還有其他網(wǎng)絡(luò)繳費(fèi)等便捷方式，業(yè)主逾期繳費(fèi)也會(huì)構(gòu)成違約。
約定的物業(yè)服務(wù)不能暫停
對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)費(fèi)不能不繳納，那對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，約定的服務(wù)是否能以疫情為由擅自暫定呢？
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專家告訴記者，物業(yè)企業(yè)的義務(wù)是對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、共有設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。在疫情防控期間，即便小區(qū)實(shí)行了封閉式管理，物業(yè)企業(yè)也需維護(hù)好小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，不能以疫情為由不提供合同約定的物業(yè)服務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)因防疫等工作投入導(dǎo)致部分服務(wù)品質(zhì)下降的，應(yīng)當(dāng)提前告知業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的理解。
至于電梯維修等專項(xiàng)服務(wù)，專家表示，可以分是否屬于緊急事項(xiàng)來判定。對(duì)于園林綠化、外墻粉刷等非緊急事項(xiàng)，從有利于防疫的角度，可以不可抗力為由延期履行，具體履行可由雙方商定。對(duì)于電梯維修、水電氣暖等緊急事項(xiàng)，合同應(yīng)當(dāng)按約定繼續(xù)履行，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提醒并監(jiān)督合同相對(duì)方在合同履行中，按照規(guī)定采取必要的疫情防護(hù)措施。
另外，從防疫的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以關(guān)閉小區(qū)特定場(chǎng)所，如小區(qū)會(huì)所及兒童區(qū)域、老年人活動(dòng)站等人員聚集的場(chǎng)所，這些均屬于可能造成傳染病擴(kuò)散的場(chǎng)所。按照社區(qū)統(tǒng)一要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可根據(jù)小區(qū)實(shí)際管理情況，關(guān)閉部分分散的小區(qū)出入口。
