縱觀2019年土地交易市場，一線城市、二線城市、三四線城市出現(xiàn)明顯分化。
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2019年土地交易已收官。
近日，有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國300城土地出讓金總額為50294億元，同比增長19%。2018年全國土地出讓金總額65069億元，同比增長25%。
相比2018年，2019年的土地出讓金總額和增長速度都出現(xiàn)下降，分別下降22.7%和6個百分點。比兩個線性“下降”更值得關(guān)注的是，土地交易市場的結(jié)構(gòu)性變化以及房地產(chǎn)企業(yè)對土地市場判斷的變化。
受政策影響，一二線城市與三四線城市土地市場出現(xiàn)分化；受供求影響，2019年上半年和下半年的市場出現(xiàn)明顯變化；受穩(wěn)房價影響，各大城市土地供應結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)明顯調(diào)整；對應的房企土地投資策略也更加理性與靈活。
土地市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化
縱觀2019年土地交易市場，一線城市、二線城市、三四線城市出現(xiàn)明顯分化。
一線城市土地供需兩旺，土地供需同比走高，攬金總額同比上漲逾一成，成交均價同比下滑逾一成。北上廣深一線城市土地出讓金總收入均上漲。
在中指院《2019年全國300城市土地收入排行榜TOP50》榜單中，上海、廣州、北京三大一線城市的土地出讓金收入均超過千億元，分別為1992億元、1702億元、1699億元，分別位于第2位、第4位、第5位。
二線城市供求同比小幅上漲，成交均價增長近兩成，出讓總金額同比增長近3成，出讓金總體水平上升，前10城市年度土地出讓金收入均突破千億元。
在2019年土地出讓金收入超過千億元的10大城市中，除北上廣三大一線城市外，其他七大城市中有6大城市均為二線城市，其中杭州以2765億元土地出讓金再次“蟾宮折桂”，武漢也以1766億元的土地出讓金位列第4，天津則以2348萬平方米的土地成交面積位于全國第一。南京、重慶、成都、西安等城市受到不同程度熱捧。
三四線城市土地供求量出現(xiàn)下行，均價及土地出讓金上漲溢價率同比下降2個百分點。其中，寧波作為長三角區(qū)域的三四線城市，不僅以1020億元成績位列2019年土地出讓金超千億元10大城市之列，還以58%漲幅成為全國土地出讓金同比增幅最高的城市。不過，寧波是為數(shù)不多的特例，大多數(shù)三四線城市土地供需出現(xiàn)不同程度下滑，比如金華、嘉興、惠州、肇慶等。
此外，2019年上半年和下半年的土地市場也出現(xiàn)“前高后低”的階段性變化。
受上輪周期及春節(jié)期影響，2019年第一季度推出土地較少，此后供應量逐漸上漲；二季度開始全國土地市場活躍、供應增加；但是三季度以來供應規(guī)模有所下降。同樣，土地溢價率方面也呈現(xiàn)出前半年高后半年低的現(xiàn)象，流拍率則呈現(xiàn)出前半年低后半年高的現(xiàn)象。
對此，有業(yè)內(nèi)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，“上半年土地市場供應過熱，很多城市已經(jīng)完成年度計劃或者大部分年度計劃，因此下半年出現(xiàn)降溫，加上熱點城市下半年調(diào)控政策再次升級，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，市場進入下行周期”。
更深層次的變化在于，各類土地供需結(jié)構(gòu)的變化，其中住宅用地供應明顯增加是一線城市、二線城市的特征之一。
土地出讓金方面，住宅類用地出讓金占比較2018年上漲3個百分點，達84%，商辦類用地出讓金占比10%，工業(yè)類和其他類用地出讓金合計占比6%，較去年下滑1個百分點。
成交面積方面，各類用地供求結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，工業(yè)用地仍占比近半，住宅類用地成交面積占比40%，較去年同期上漲3個百分點，其他用地占比和去年基本持平。
上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，“最近幾年土地市場變化明顯加快，且幅度明顯變小，這與當前多變且復雜的房地產(chǎn)市場形勢一致?！?/p>
房企拿地更加謹慎
2019年土地市場呈現(xiàn)一二線與三四線城市分化背后，是房企拿地策略的變化。
從城市分布來看，2018年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)土地投資相對聚焦在三四線城市，百強房企在三四線城市新增土地投資建筑面積占比在60%左右。但伴隨棚改貨幣化安置政策收緊、市場需求逐步疲軟，在三四線城市步入調(diào)整的預期下，2018年第四季度至2019年年底，百強房企在三四線城市的拿地積極性逐漸減弱，投資力度明顯縮減，它們在三四線城市新增土地投資建筑面積相比2018年前三季度下降10%。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，“2019年土地市場變化反映出房企在土地投資上更加謹慎和靈活，以銷定產(chǎn)，可以看到以前深耕三四線城市的部分龍頭房企也正在調(diào)整策略，逐步撤出三四線城市，回歸一二線城市；另一方面，房企融資環(huán)境趨緊，特別是土地段的規(guī)范和收緊，也影響了房企拿地的沖動，總體看來更加理性與謹慎”。
與此同時，頭部房企合作拿地的權(quán)益占比上升，以高權(quán)益拿地來提升企業(yè)利潤率，合作拿地和并購拿地的方式也更加普遍。
尤其萬科、保利等龍頭房企，更加注重在拿地權(quán)益上的絕對優(yōu)勢，占據(jù)絕對的市場份額，市場集中度進一步提高。從諸葛找房提供的數(shù)據(jù)來看，萬科、保利、融創(chuàng)、旭輝、龍湖等房企權(quán)益比例明顯提升，恒大、碧桂園、世茂等房企權(quán)益占比基本持平。究其背后原因，拿地權(quán)益的上升，要求房企本身有穩(wěn)定強大的現(xiàn)金流能力作為支撐。
某房企長三角區(qū)域經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報記者，“去年金融管控非常嚴，本地的銀行基本不增加信貸規(guī)模，收回一筆才會新貸一筆，所以我們必須用僅有的貸款和融資來實現(xiàn)滾動開發(fā)，加上限購政策趨嚴，周轉(zhuǎn)速度也比以前有所降低，因此資金滾動的難度也加大。目前主要還是要提升品質(zhì)，差異化競爭來實現(xiàn)現(xiàn)金回流，當然拿地方式也更加靈活，開始嘗試熱點城市尋求一些并購合作的土地與項目，降低開發(fā)成本，提高利潤率?！?/p>
原標題：全國300城土地出讓金總額5萬億元 萬科保利融創(chuàng)等房企拿地多
