為規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序承接、退出，日前，太原出臺(tái)《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法(試行)》(以下簡稱“《辦法》”)。今后，無論是物業(yè)企業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約，還是小區(qū)居民不滿意物業(yè)企業(yè)服務(wù)要求辭退，都要按照《辦法》的規(guī)定，依法有序，平穩(wěn)交接。
《辦法》明確，物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)物業(yè)管理包括但不限于以下情形：前期物業(yè)管理階段，首次業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的；物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，雙方均表示不再續(xù)約的；不定期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，一方已提前六十天通知對(duì)方，決定解除物業(yè)服務(wù)合同的；業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人，并已依照合同約定期限通知物業(yè)服務(wù)人的(如合同未約定通知期限，則業(yè)主已提前六十天書面通知物業(yè)服務(wù)人的)；對(duì)于因物業(yè)服務(wù)人履約不到位、侵占業(yè)主利益，經(jīng)屬地房產(chǎn)主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)調(diào)查、了解，作出限期責(zé)令改正后，拒不整改或到期仍無法達(dá)到整改標(biāo)準(zhǔn)的，重新核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)后，依舊矛盾不可調(diào)和的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)按照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人的。出現(xiàn)上述幾種情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在限定期限內(nèi)退出小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)從保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序。
關(guān)于退出程序，《辦法》明確，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)作出解約(解聘)決定后，應(yīng)當(dāng)將擬解除合同原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式通知對(duì)方，并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于七個(gè)工作日。接到書面通知后，雙方應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)就物業(yè)服務(wù)人退出項(xiàng)目管理的時(shí)間、交接等事宜進(jìn)行協(xié)商，形成交接方案。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出解約(解聘)決定和形成交接方案后，分別將有關(guān)事宜在3日內(nèi)書面報(bào)告所屬居(村)民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門。
原物業(yè)服務(wù)人在作出解約決定或接到解聘通知后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定履行義務(wù)，并做好退出物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)準(zhǔn)備工作；應(yīng)當(dāng)在確定的退出之日起七個(gè)工作日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并將《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定的相關(guān)財(cái)物資料交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者指定的人，同時(shí)與新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
業(yè)主及業(yè)主大會(huì)在作出解聘決定或接到解約通知后，應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)至雙方約定的退出時(shí)間；應(yīng)當(dāng)按照《太原市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》(并房〔2018〕84號(hào))的規(guī)定，配合新的物業(yè)服務(wù)人做好承接查驗(yàn)工作；業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，按照法定程序共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，在雙方約定的退出時(shí)間一個(gè)月前完成選聘工作，并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于七個(gè)工作日，公示結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)與新的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人做好承接查驗(yàn)工作(也可委托新的物業(yè)服務(wù)人辦理)，形成相關(guān)記錄或報(bào)告，并與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署確認(rèn)。新的物業(yè)服務(wù)人接管后，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的財(cái)物、資料移交給新的物業(yè)服務(wù)人，并與其簽署確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)人不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。
