近期出臺(tái)的《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法(試行)》在太原物業(yè)管理領(lǐng)域引起廣泛關(guān)注，原物業(yè)退出后，新物業(yè)如何選聘，過渡期如何治理，業(yè)主能不能自治，市民關(guān)注的一系列問題，《辦法》都給出了詳細(xì)的規(guī)定。這些新規(guī)的實(shí)施，讓業(yè)主在物業(yè)管理中更有話語權(quán)，選聘物業(yè)服務(wù)人更自主、公平，小區(qū)管理更有序。
首次業(yè)主大會(huì)召開條件明確。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，滿足以下任一條件，20%以上的業(yè)主就能向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請(qǐng)召開首次業(yè)主大會(huì)：即房屋出售并交付使用的建筑面積超50%；房屋出售并交付使用，自首個(gè)業(yè)主入住滿2年；前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。首次業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，要表決是否續(xù)聘或解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓業(yè)主在物業(yè)服務(wù)的起始階段就有更多話語權(quán)。
選聘物業(yè)服務(wù)人流程規(guī)范。選聘物業(yè)服務(wù)人需由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式靈活，可集體討論或書面征求意見，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過市房產(chǎn)主管部門的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)表決，方便又高效。表決時(shí)，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能選聘新的物業(yè)服務(wù)人，充分保障大多數(shù)業(yè)主意愿。
組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議有保障。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)委會(huì)或物管會(huì)組織，若因客觀原因未產(chǎn)生業(yè)委會(huì)(物管會(huì))或委員人數(shù)不足，居(村)民委員會(huì)可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)下代行職責(zé)，組織業(yè)主表決，確保業(yè)主大會(huì)會(huì)議順利召開。召開前，召集人要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會(huì)報(bào)告會(huì)議情況和議題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會(huì)會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，讓會(huì)議流程更規(guī)范。
選聘新物業(yè)服務(wù)人方式多樣。原物業(yè)服務(wù)人退出后，業(yè)主可共同決定業(yè)主自治，或通過協(xié)議、招投標(biāo)方式選聘新物業(yè)服務(wù)人。若采用招投標(biāo)，業(yè)委會(huì)(物管會(huì))或?qū)俚鼐?村)民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)下，依法依規(guī)操作。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法要公示7天以上，業(yè)主有異議，招標(biāo)人要記錄答復(fù)。評(píng)標(biāo)后出書面報(bào)告，推薦2至3名中標(biāo)候選人，業(yè)主大會(huì)按相關(guān)規(guī)定從中標(biāo)候選人中確定物業(yè)服務(wù)人。
應(yīng)急管理措施兜底。原物業(yè)服務(wù)人退出，未實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治或未選新物業(yè)服務(wù)人時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)或居(村)民委員會(huì)可臨時(shí)指定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急，期限不超1年，保障小區(qū)清潔、秩序維護(hù)等基本生活秩序，費(fèi)用照實(shí)結(jié)算，由業(yè)主共擔(dān)。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)工作。
協(xié)調(diào)解決機(jī)制和責(zé)任明確。物業(yè)服務(wù)人退出項(xiàng)目管理階段，無法解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)組織物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決。業(yè)主、業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，不得擅自解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人。若業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定侵害業(yè)主權(quán)益，受侵害業(yè)主可請(qǐng)求法院撤銷。原物業(yè)服務(wù)人不履行交接、退出義務(wù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)責(zé)令改正，逾期未改，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)(物管會(huì))依法請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。不按規(guī)定程序交接退出的，縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門將其列入“黑榜”，3年內(nèi)其管理的所有物業(yè)項(xiàng)目均不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)。
