侵占業(yè)主利益，履約不到位、收費不合理……對于不達標的物業(yè)公司，業(yè)主可以換；換什么樣的物業(yè)公司，也是業(yè)主說了算。近日，太原房產管理局發(fā)布了《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目退出辦法(試行)》的通知(以下簡稱《辦法》)，自2024年12月30日執(zhí)行，試行2年。《辦法》對物業(yè)退出、選聘作了詳細的規(guī)定，今后，無論是物業(yè)企業(yè)提出不再續(xù)約，還是業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)退出，均須按照《辦法》規(guī)定施行，既維護了業(yè)主與物業(yè)服務人員的合法權益，也有利于住宅小區(qū)物業(yè)服務有序承接。
物業(yè)不達標業(yè)主可以換
《辦法》明確，物業(yè)服務人退出住宅小區(qū)物業(yè)管理包括但不限于以下情形：
前期物業(yè)管理階段：首次業(yè)主大會成立后，經業(yè)主共同決定，業(yè)主或業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的。
合同期滿不再續(xù)約：物業(yè)服務期限屆滿后，雙方均表示不再續(xù)約的。
提前通知解除合同：不定期物業(yè)服務合同履行期間，一方已提前六十天通知對方，決定解除物業(yè)服務合同的。
業(yè)主依法解聘：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人，并已依照合同約定期限通知物業(yè)服務人的(如合同未約定通知期限，則業(yè)主已提前六十天書面通知物業(yè)服務人的)。
履約不到位或侵占業(yè)主利益：對于因物業(yè)服務人履約不到位、侵占業(yè)主利益，經屬地房產主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)調查、了解，作出限期責令改正后，拒不整改或到期仍無法達到整改標準的，重新核定物業(yè)服務等級后，依舊矛盾不可調和的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導業(yè)主、業(yè)主大會按照法定程序解聘物業(yè)服務人的。
出現上述幾種情形之一的，物業(yè)服務人應當在限定期限內退出小區(qū)，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出。同時，業(yè)主大會應從保持項目管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權，保證業(yè)主的正常生活秩序。
物業(yè)要退出需要這樣辦
去年年底，太原敦化坊某小區(qū)物業(yè)公司因業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，物業(yè)費催繳困難，導致公司虧損嚴重，發(fā)布了《物業(yè)撤場公告》。從公告中可以看出，小區(qū)超過三分之二的業(yè)主簽字表決，且大多數業(yè)主表示不愿意繳納應繳物業(yè)費，也不再需要物業(yè)服務，物業(yè)公司于2025年1月1日起正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務工作。
這是一起典型的物業(yè)公司想要退出的案例。那么，物業(yè)想要退出，需要哪些程序？《辦法》明確，物業(yè)服務人、業(yè)主及業(yè)主大會作出解約(解聘)決定后，應當將擬解除合同原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式通知對方，并在小區(qū)顯著位置進行公示，公示時間應不少于七個工作日。接到書面通知后，雙方應當在三十日內就物業(yè)服務人退出項目管理的時間、交接等事宜進行協(xié)商，形成交接方案。物業(yè)服務人、業(yè)主及業(yè)主大會應當在作出解約(解聘)決定和形成交接方案后，分別將有關事宜在3日內書面報告所屬居(村)民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和縣(市、區(qū))房產主管部門。
原物業(yè)服務人在作出解約決定或接到解聘通知后，應當繼續(xù)按照合同約定履行義務，并做好退出物業(yè)項目的相關準備工作；應當在確定的退出之日起七個工作日內退出物業(yè)管理區(qū)域，并將《太原市物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定的相關財物資料交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者指定的人，同時與新的物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
業(yè)主及業(yè)主大會在解聘或接到解約通知后，需督促業(yè)主按時交納物業(yè)費至約定退出時間，并按相關規(guī)定，配合新物業(yè)服務人做好承接查驗工作。業(yè)主、業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會會議，依法選聘新物業(yè)服務人，在約定退出時間一個月前完成選聘并公示，公示時間不少于七個工作日，公示結束后及時簽訂物業(yè)服務合同。同時，業(yè)主、業(yè)主委員會應與原物業(yè)服務人做好承接查驗工作，形成記錄或報告并簽署確認。新物業(yè)服務人接管后，業(yè)主、業(yè)主委員會需將承接查驗的財物、資料移交給新物業(yè)服務人，并簽署確認。
如何換物業(yè)業(yè)主說了算
原物業(yè)撤場后，新物業(yè)如何選聘？《辦法》也給出詳細規(guī)定，即在一個物業(yè)管理區(qū)域內，滿足以下任一條件，20%以上的業(yè)主就能向當地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請召開首次業(yè)主大會：即房屋出售并交付使用的建筑面積超50%；房屋出售并交付使用，自首個業(yè)主入住滿2年；前期物業(yè)服務合同到期前90天。首次業(yè)主大會成立時，要表決是否續(xù)聘或解聘前期物業(yè)服務企業(yè)，讓業(yè)主在物業(yè)服務的起始階段就有更多話語權。
選聘物業(yè)服務人需由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會會議形式靈活，可集體討論或書面征求意見，鼓勵業(yè)主大會通過市房產主管部門的電子投票系統(tǒng)進行互聯網表決，方便又高效。表決時，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意，才能選聘新的物業(yè)服務人，充分保障大多數業(yè)主意愿。
業(yè)主大會會議由業(yè)委會或物管會組織，若因客觀原因未產生業(yè)委會(物管會)或委員人數不足，居(村)民委員會可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導下代行職責，組織業(yè)主表決，確保業(yè)主大會會議順利召開。召開前，召集人要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會報告會議情況和議題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會給予指導和協(xié)助，讓會議流程更規(guī)范。
原物業(yè)服務人退出后，業(yè)主可共同決定業(yè)主自治，或通過協(xié)議、招投標方式選聘新物業(yè)服務人。若采用招投標，業(yè)委會(物管會)或屬地居(村)民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導下，依法依規(guī)操作。評標標準和方法要公示7天以上，業(yè)主有異議，招標人要記錄答復。評標后出具書面報告，推薦2至3名中標候選人，業(yè)主大會按相關規(guī)定從中標候選人中確定物業(yè)服務人。
原物業(yè)服務人退出，未實現業(yè)主自治或未選新物業(yè)服務人時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)或居(村)民委員會可臨時指定物業(yè)服務人應急，期限不超1年，保障小區(qū)清潔、秩序維護等基本生活秩序，費用照實結算，由業(yè)主共擔。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位依法承擔管線和設施設備維修、養(yǎng)護工作。
